부동산 트렌드 2025와 함께 한 독서모임

2025년에도 독서는 계속 진행하려고 한다.

트레바리 독서모임은 잠시 쉬어갈 생각이지만,

기존에 별도로 하고 있던 독서모임은 계속 이어갈 생각이다.

개인적인 사정으로 육체적, 정신적으로 많이 지쳐있기도 하고,

독감으로 인한 후유증으로 당분간 내 자신에게 집중하는 시간을 늘릴 생각이다.

 

지난 목요일인 1월 16일에 독서모임을 진행하였다.

이번에 읽은 책은 바로 부동산 트렌드 2025다.

부동산 트렌드 2025 : 네이버 도서

부동산 트렌드 2025 : 네이버 도서

 

책 제목만 딱 봐도 이 책의 저자는,

2025년도의 집값은 우상향한다는 것을 이야기해주고 있다.

'서울 아파트 슈퍼사이클 진입' 이라는 말로 확실하게 하이라이트하고 있는 느낌이다.

그래서 이 책을 열어보기 전 어떠한 근거로 책을 서술하였을까 궁금하였다.

단순히 비판하려고 하는 의미가 아닌, 이 책의 저자가 근거를 잘 담아냈을까 하는 관점에서다.

 

그리고 이 책의 내용을 곧이곧대로 판단해서는 안되겠다는 생각을 바로 하였다.

이 책이 쓰여진 시점은 바로 2024년 7월 기준이기 때문이기 때문이다.

하지만 2024년 8월에 다시 대출 규제가 강화되어 그 기조가 다시 변화하기 시작하였다.

또한 가장 중요한 한 가지, 우리나라 시국의 급격한 변화다.

정부 정책이 적극적으로 시행될 수 없고 정권이 바뀔 것이 유력하기 때문이다.

그것을 감안하고 책을 읽어가면서 드는 의문점들에 대해서

다른 분들과 이야기를 나누었고 아래와 같은 생각들을 주고 받았다.

 

1. 부동산 가격 상승

모든 지표가 상승을 가리킨다. 지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 

정해진 미래는 서울 아파트의 경우 역대급 공급 부족, 동기간 금리가 낮아진다는것...

모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

 

책에서는 여러가지 요인들을 들면서 부동산 가격 상승을 확신하고 있다.

인플레이션, 전세가격 폭등, PF 사태, 공급 부족 등이 그 이유에 해당한다.

그런데 나는 책을 읽어가면서 의문점을 가졌다.

이 요인들이 단순한 올해의 집값 상승요소에 해당하는지에 관해서다.

원래 기본적으로 이어져오던 현상들도 존재하고, 단기간 동안 작용하는 요인들도 혼재하기 때문이다.

가령 인플레이션같은 경우에는 올해만 일어나는 일이 아니다.

물가 상승은 지속적으로 일어나는 일이기 때문이다.

그리고 집값의 변화는 단순히 하나의 요인으로만 작용하는 것이 아니다.

여러 가지 요인들이 얽혀서 작용하는 것이기 때문이다.

 

나는 이런 비판적인 생각을 가졌지만 다른 분들은 책의 내용을 어느 정도 수긍하기도 하면서

집값이 상승할 것 같다는 이야기도 들을 수가 있었다.

집값의 상승 하락은 예측하기 정말 어려운 것이기 때문에 정답은 없다고 생각한다.

 

2. 전세 가격 상승 -> 매매 가격 상승

"월세보다 전세가 더 일반화된 한국에서는 인플레이션의 효과가 전세에 영향을 줄 수 밖에 없다. 

그래서 서울의 전세가격은 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 패턴이 내재된 것이다."

 

책에서는 이런 이야기가 나온다.

"전세가는 지속적으로 우상향하고 있다."

근데 저자의 이야기에 나는 한참 동안 갸웃거리면서 봤던 것 같다. 그리고 이 생각을 하였다.

전세가가 지속적으로 우상향하고 있다는 이야기는 당연한거 아니야?

인플레이션은 일어나고 있는 현상이고 전새가격을 단기간으로 보는 것이 아닌

먼발치에서 바라보면 상승하고 있다는 것은 어쩌면 당연한 현상일 것이다.

중요한 것은 전세가를 확대해서 단기간의 경향을 파악하는 것이라고 생각한다.

그리고 전세가와 매매가의 상관관계를 통해서 어떤 시점에 투자를 하는 것이 맞을까

고민하는 것이 현명한 전략이라고 생각한다.

 

전세가가 상승함에 따라서 매매가가 상승한다는 논리도 어느 정도 이해는 됐지만,

이는 아파트 가격이 지속적으로 상승한다는 전제하에 나올 수 있는 이야기고,

그렇다면 아파트 매매가가 하락하면 전세가는 어떻게 움직일 것인가를 생각해보면,

이에 대한 이야기가 없기 때문에 여러 가지 시나리오를 모두 고려해야 한다고 생각한다.

 

3. 슈퍼사이클

"단기이동평균선과 장기 이동평균선을 이용한 상승/하락의 인사이트를 얻을 수 있으며 

현재 (7월) 기준으로 서울 기준 상승으로 예측된다."

 

우선, 주식 차트를 보는 관점에 기반해서 적어놓았다는 것 자체가 신기하였다.

주식 차트를 보는 기법에 대해서는 잘 모르지만 이를 기반으로 집값의 경향을 보는 것이 신기했다.

하지만, 이 논리는 24년 8월을 기점으로 집값이 하락하거나 주춤하는 경향을 보이기 시작했고

2025년 1월인 현재까지도 지속하고 있기 때문에 맞지 않다고 생각한다.

그리고 2023년 말부터 2024년 초까지 다시 집값이 상승하는 경향은

정부의 대출 규제 완화로 인해서 일어난 일시적인 현상이자 인위적인 현상이라고 생각한다.

어떻게 보면 자연스러운 흐름에 맞춰 방임할 필요가 있는데,

출산 장려 등의 이유로 대출을 풀어준 것이 독이 되었다고 생각한다.

2025년의 집값 추이가 어떻게 될 것인지 궁금할 뿐이다.

 

4. 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다(109-125)

전세가격지수의 흐름을 보면 2022년 대폭락기를 제외하면, 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다(p109). 

2022년 시장 수요가 절대적으로 매매보다는 임대 시장을 선호했다면, 지금은 상황이 바뀌었다. 

매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 

정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다(p122).

 

위에서 이야기한 내용의 반복일 수 있겠으나,

전세가의 상승으로 인해서 전세로 집을 사는 것보다 매매로 집을 사는 것이

낫겟다는 판단 아래 매매가가 상승한다는 논리에 대해서 처음에 이해가 안 갔으나

다른 분들의 이야기를 들으면서 그 생각을 어느 정도 해소할 수 있어 좋았다.

하지만, 전세가 상승/매매가 상승 한 가지 케이스만으로 대입할 수만은 없기 때문에

케이스를 나누어 생각해야 한다는 점은 변함이 없다.

 

투자를 하고 있어 집 값이 오르기를 바라는 입장, 이 책의 내용을 수긍하는 입장

그리고 이 책에 대해 비판적으로 보는 입장을 모두 융화하여 이야기를 나누면서

내 자신의 시야도 넓어지는 것과 동시에 2025년도 집값의 경향을 열심히 봐야겠다는 생각도 든다.

 

2025년도는 부동산 시장에 대해서 열심히 공부하고 생각해보려고 한다.